중소기업 경영자문- SR 컨설팅

투자자에게 집은 무엇 일까요?

아마도 내 투자금을 불려줄 대상이라 생각하실 겁니다. 투자금을 불려주는 건 예적금 통장도 있고, 주식계좌도 있습니다. 근데 왜 우리는 집에 투자를 할까요? 그리고 집에 투자를 하는것은 금융계좌에 돈을 넣는것과 어떻게 다를까요?

집은 우리에게 가족과의 행복을 담보해줄 최소한의 안정장치라 생각합니다. 집없는 가족이란 상상하기 어렵습니다. 왜냐면 집이 없다면 한곳에 모여 있기 어렵고 사방에 흩어져서 사는것을 진정 가족이라 하기는 어렵기 때문입니다. 

성인이 되어 독립을 하기 이전까지 가족은 한곳에 모여서 살아야 진정 행복하다고 생각합니다. 물론 그렇게 살지 못하는 분들도 계시고 그것이 생계를 위해 어쩔 수 없는 선택일 경우 다소 아픔이 있을 수 있어 가족이 함께 살지 못한다고 해서 꼭 불행한건 아니라고 미리 말씀드리고 싶습니다. 

부동산 투자를 시작하면 집이라는 투자 수단에 집착을 하는 분들을 많이 뵐 수 있습니다. 먼저 나와 내 가족이 사는 집의 근본적인 개념은 투자 수단이 아닙니다.. 누구나 나와 가족이 행복할 수 있는 최선의 거주여건을 고려합니다. 실거주 집은 나와 가족이 행복할 수 있는 최선의 균형점입니다. 때로는 가족의 행복을 위해서 내가 희생을 하기도 하고, 와이프가 희생을 하기도 합니다. 하지만 아마도 누구나 대부분 자식이 가장 행복할 수 있는 거주 여건에 초점을 맞추게 됩니다. 

하지만 가족 구성원 누구 한명의 희생으로 유지가 되는 거주 여건 역시 한계가 있습니다. 누구 한명이라도 힘들고 불행해 지면 그 집 자체가 의미가 사라집니다. 그렇기 때문에 실거주 주택을 투자 수단으로 사용하게 되면 잘못하면 가족의 행복을 레버리지 삼아서 하는 위험한 투자행위가 될 수 있습니다. 즉, 원하는 수익은 얻을 수 있을지 몰라도 가족의 행복이 깨어지는 상황이 발생할 수 있다는 뜻입니다. 

그렇다면 실거주 주택이 아닌 투자로서의 집은 어떤걸까요? 바로 욕망입니다. 처음에 집은 가족과의 행복을 담보하는 최소한의 안정장치라고 말씀드렸습니다. 집이 어떻게 생기고 어디에 있는지 보다는 있다는것 자체가 더 중요했습니다. 아마도 나이많은 시니어분들은 집이 있다는 것에 감사를 하고 사셨던 분들일지도 모르겠습니다. 하지만 지금은 어떤가요? 집이 있는게 중요한게 아니라 어디에 어떻게 있는 집인가가 더 중요해 졌습니다. 주택보급율이 100%가 넘었다는데. 집이 있냐 없냐가 중요할까요? 당연히 내게 어떤 삶을 살게 해주는 집인가가 중요합니다. 

따라서 투자로서의 집은 그러한 사람들의 욕망을 의미합니다. 우리는 집에 투자를 하는 것이 아니라 사람들의 욕망에 투자를 하는 것입니다. 우리의 욕망은 더 나은 삶을 살게 해주는 집을 원하고 있습니다. 어떤게 그러한 욕망을 채워주는 집일까요?

서울에서 좋은 집은 한강을 끼고 있고, 대단지 아파트 지하철 역세권에, 초중고를 품고 있고, 입시에 최적화된 학원이 인근에 있으며, 근처에 백화점과 마트가 있고, 넓은 공원을 가지고 있는 곳일 겁니다.  여기에 강남역과 광화문 또는 여의도까지 30분 안에 도착할 수 있는 곳이면 최고의 입지라 할만 합니다. 위에 말한 조건을 다 가지고 33평기준 15억 이하에 거래되는 매물이 있다면 묻지마 투자 하셔도 됩니다.(물론 그런 가격에 거래될리 없겠지만)  왜냐하면 우리는 집에 투자를 하는 것이 아니고 욕망에 투자하는 것이기 때문입니다. 

다시 처음으로 돌아와서 그럼 실거주 집을 그런 욕망에 맞춰 사서 살면 안될까? 하는 의문이 들 수 있습니다. 네 당연히 됩니다. 다만 비쌉니다. 많이 비쌉니다. 치뤄야 할 대가가 만만치 않습니다. 평생을 대출금만 갚으면서 살아갈수도 있습니다. 그러고도 생활이 가능하다면 그 욕망에 맞춰 매수를 추천드립니다. (개인의 경제력은 저마다 다르니까요)

투자와 관련해서 집이란 욕망을 사는 행위 입니다. 욕망은 계속 변화합니다. 그에 따라서 가격도 함께 변합니다. 싼집은 그곳에 사는 사람들의 욕망도 한정적이란 뜻입니다. 집에 아일랜드 식탁이 있느냐 없느냐 보다는 그곳에 살고 있는 사람들이 어떤 욕망을 가지고 있고, 지금 이 집은 그러한 욕망을 채워주고 있는지가 중요합니다. 젋은 사람들의 욕망을 채워주지 못하는 집은 미래가치가 없습니다. 그렇기 때문에 그런집은 쌉니다. 앞으로도 계속 저렴할 겁니다. 

잠깐이지만 나의 먼로와 함께하는 것 같아서 고마웠다. ★★☆

이 영화를 인생영화로 선정하는 것에는 분명히 사심이 있다. 

나는 마를린 먼로의 광팬이다. 역사상 그녀가 만든 섹스 심볼 헐리웃 스타는 오직 그녀만이 누릴 수 있는 영광이었다. 많은 배우들, 가수들이 그녀처럼 되고 싶었지만 그냥 되고 싶은것에 머물렀을 뿐이다. 그만큼 그녀의 지위는 독보적이었다. 

마를린 먼로를 현재에 다시 재현하고 싶은 욕망은 많은 사람들을 끌어당겨 왔다. 하지만 그녀의 역활을 제대로 해낼 수 있는 매력적인 배우는 드물다. 왜냐하면 그녀가 보여준 모습이 워낙에 독보적이었기 때문에 먼로를 흉내내는 사람은 많았지만 그녀의 역활을 스크린에서 소화할 수 있는 배우라는것은 상상하기 힘들다. 

그래서 여배우들에게는 잘해야 본전, 삐긋하면 비난으로 도배될 먼로의 배역을 맡는다는 것은 매우 위험한 도박이다. 

미셀 윌리엄스의 필모그래피를 본다면 ‘웬 먼로?’ 라고 생각하기 마련이다.하지만 그녀의 전 남편이 ‘히스레져’ 였다는 점을 잊어선 안된다. 그녀 역시 보통의 인물은 아닐 거라는 점을 추측하게 하는 부분이다. 

이 영화는 '마를린 먼로'를 사랑했던 사람들에게 바쳐진 영화이다. 그렇기에 미쉘 윌림엄스는 외모에서 느껴지는 먼로가 아닌 내면에서 뿜어져 나오는 먼로를 만들어 냈다. 결과는 놀라웠다. 외모에서 뿜어져 나오는 섹시함은 비록 상당부분 사라졌을지 모르겠지만 우리는 배우로서 인간으로서의 복잡함을 가진 캐릭터 ‘마를린 먼로’를 만날 수 있었다.

아마도 먼로를 사랑했던 모든 남자들의 꿈. '먼로와의 일주일'을 함께 보내지 못하더라도 미셀 윌리엄스가 연기한 먼로와의 100분은 분명 당신에게 가치있는 시간을 만들어 줄 것이다. 아울러 그냥 저냥 연기 잘하는 배우 정도로 알았던 미셀 윌리엄스를 이 영화를 통해 다시 발견하고 팬이 되었음을 고백하는 바이다. 

영화도 도자기처럼 구운 예술작품이 될 수 있다 ★★★★

리처드 링클레이터 감독의 영화스타일을 광적으로 좋아하는것도 아닌데 그의 대표작들을 떠올리면서 '이건 정말 인생영화야’ 라고 내뱉게 된다. Befor~ 시리즈 3부작도 놀랍지만. 12년간 한 인물의 성장을 (물리적 변화를 포함해) 그려내는 프로젝트를 구상해 실행에 옮겨 내는 감독의 집념은 장인 경지의 예술가라 불러도 손색이 없다.

영화가 어떠해야 하는가는 예술가들에 따라서 그 관점을 달리한다. 하지만 인생이라는 관점을 집요하게 파고 들고, 그 인생이 흘러가는 현재의 모습은 대화를 통해서 표현된다는 콘셉은 지루한 토크쇼가 되기도 하지만 무릎을 탁 치게 하는 깨달음을 주기도 한다. 

대부분의 사람들이 모두 부동산이 미쳐간다고 생각하고 부동산 문제를 정부가 망쳤다고 부르짖고 있을때 그 누구라도 한번쯤 다른 관점에서 바라봐주기를 바랬고, 해결책을 다른 관점에서 제시해 주기를 바랬음에도 사람들의 편향된 사고가 궤도에 오르자 그러한 얘기들은 모두 소수의견으로 사라지면서 전문가또는 정부 관계자들의 시선과 시각으로만 보는것이 안타깝습니다.

먼저 부동산 가격이 많이 오른것은 사실이고 많이 오른가격대가 정상이냐 비정상이냐의 논란이 첫번째일 것입니다. 정상과 비정상의 구분짓는 가치의 기준을 배제한채 비정상을 부르짖는것도 문제의 본질을 파악하는데 큰 바이어스로 작용하고 있습니다.

일단 부동산 가격이 국내에서만 올랐다면 비정상이라고 보는것이 맞으나, 전세계적으로 올랐다면 딱히 우리나라면 비정상적인 상황이라고 볼 수 없을 것입니다. 전 세계적으로 부동산 가격이 많이 오른것은 사실이고 그 중에서 대한민국의 부동산 가격이 평균보다 높았다면 평균보다 얼마나 높았고 왜 더 높았는지를 찾는것이 문제의 본질이고, 정상과 비정상을 판가름하는 기준이 될 것입니다.  사실 이런한 논의가 없었던것은 아니지만 언제나 자극적인면을 추구하는 언론의 속성상 상대적으로 작게 다뤄진 것도 사실입니다.

통찰력 있으신 분들의 경우 금값의 현재 가치와 비교하여 집값의 가치를 판단하기도 합니다. 어차피 명목화폐로서의 집값을 놓고서 비싸다 싸다를 판단하기는 대단한 어렵습니다.  애호박 하나를 3000원에 사먹는 시대에 20억원 하는 집값이 과하게 비싸다고 얘기하는게 맞는지도 헷갈립니다.  금값과 관련해서 현재의 부동산 가격은 2005~2007년 시절보다 적정수준을 크게 벗어나는 수준은 아닌것으로 나와 있습니다. 금값은 현재의 화폐가치를 비교 평가하는 상대적인 지표로 사용됩니다.

네 결론적으로 애호박 가격이 오른것과 금값이 오른것과 마찬가지로 집값이 오른것도 어찌보면 당연한 것일수도 있습니다. 우리가 힘든것은 우리 월급만 빼고 모두 다 올랐기 때문입니다. 그리고 호박이야 안먹거나 덜 먹으면 되지만, 금이야 안사거나 안쓰면 되지만, 집은 안살거나 덜 살기 힘들기 때문에 괴로운 것입니다.

이 모든 집값의 문제가 정부에 있다고 하기에는 세계 경제가 너무 급박하게 돌아가고 있고 위기 상황에 맞춰 풀어진 유동성 또한 많습니다. 기본 전제가 이러할 진데 자산시장이 부풀려진 와중에 대표 자산인 부동산 가격이 오르는 것이 이상한 일은 전혀 아니라고 보여집니다. 그러나 너무 짧은시간 급격하게 오른것도 사실이고 월급이 그 속도를 따라잡지 못하기 때문에 젊은 세대의 절망감이 높아졌을 것입니다. 서울의 아파트를 기준으로 본다면 그나마 가장 아파트의 가격이 안정되고 금값대비 저렴했던 구간에 속하는 시기는 2010년~2012년 이었습니다. 아마도 운이 좋았던 30대 또는 40대는 이 시기에 서울에 집을 매수하였을 것입니다. 근데 돌이켜 보면 이 시기는 국내에는 '선OO씨' 와 같은 폭락을 주장하시는 분들이 인기를 얻는 시기였습니다.

개인적인 입장에서 현재의 부동산 가격이 비싸냐 싸냐를 묻는다면 과거 제가 집을 매수했던 2010년 시점의 집값은 무리가 되더라도 일단 매수하고 대출금을 10년 이내에 갚는 계획을 세웠을때 부담은 있었을 지언정 해볼만한 일이라고 판단할 수 있는 일이었다면  2021년 지금 제가 살고 있는 아파트를 현재 가격을 주고 사겠느냐고 누군가 묻는다면 일단 대출이 나오지 않아 살수가 없고, 산다고 해도 그 대출을 내 여생동안 갚는것을 생각해볼 때 쉽게 엄두가 나지 않는다고 대답을 할것 같습니다. (물론 그럼에도 불구하고 대출만 나온다면 저는 집을 다시 살것 같습니다.)

늘 폭락론자들의 주장은 이제 부동산 시장은 끝났다 입니다. 논리도 너무 단순해서 실질 인구의 감소폭이 증가하고, 은퇴세대 (베이비부머)들의 은퇴와 맞물려 노후 자산이 부족한 세대들의 집매도 러시가 이어지면서 집값 하락을 이끌 것이다 였습니다. 지금 이런 얘기를 한다면 아마 돌맞기 딱 좋겠지요. 돌이켜 생각해 보면 과거 이러한 논리가 얼마나 일차원적인 단순 경제 논리였는지 어이가 없을 지경입니다. 물론 부동산 이라는 자산시장은 당연히 사이클을 가지고 있고 사이클이 온다면 일정부분 하락하거나 장기 안정세를 보이는 시기가 올 수도 있을 것이라 봅니다. 2010년~2012년이 바로 그런 시기였구요.  문제는 그런시기가 오면 아무도 집을 사려하지 않는다는 겁니다.  그러니 전세값만 계속 올라가게 되어서 전세가율이 70%를 넘어서게 됩니다.

물론 정부가 안그래도 오를 만한 이유가 많은 부동산 자산시장에 인위적인 규제라는 자극을 통해 시장 참여자들의 자율적인 유통질서를 마구마구 엉켜 놓아서 시장에서 거래 가능한 매물을 줄이는데 많은 영향을 주게 되었고  결국 늘 유통물량이 많이 부족했던 서울같은 곳은 이러한 자극에 반응하여 더 급격하게 오르게 되었다고 봅니다.  (여기서 유통물량의 부족은 사람들이 선호하는 거주시설의 부족을 의미합니다)

결론적으로 보자면 가만히 뒀을때 50% 정도의 가격이 2년에 걸쳐서 오를것을 100%의 가격이 2년도 안되는 기간안에 오르게 되는 기염을 토하게 되는 겁니다. 아마도 전문가들이 볼 때 이건 비정상적이다. 그리고 거기엔 정부의 책임이 크다 라고 보는 시각이 많습니다. 저 역시도 이 부분은 그렇게 생각합니다.  시장을 컨트롤 할 수 있다고 믿는 정부는 언제나 실패한다고 생각합니다. 시장은 통제의 대상이 아닌 효율적 활성화의 대상입니다. 시장은 그 자체로 자정작용을 가지고 있기에 상품의 가격이 무한정 올라갈 수 없습니다. 아무리 부동산이 필수재라고 해도 도저히 구매가 불가능한 가격에 공급이 된다면 사람들은 빠르게 대체제를 향해 의사결정을 할 것이기 때문입니다. 지금 경기도의 아파트 가격이 상승하고 경기도로의 전출인구가 늘어가는 것이 이러한 자정 과정에 한 부분이라고 생각합니다. 시장 스스로 합리적 가격의 적정지점을 찾아가는 과정이라고 볼 수 있습니다.

결국 정부는 지금의 부동산 문제에 대한 해결책으로 대량 공급이라는 처방을 내리게 됩니다. 물론 지금까지의 수요 억제책 보다는 진일보한 것은 맞지만 정책의 적용시점이 너무 늦었으며, 가장 쉽고 단기적으로 효과가 있는 효율적인 시장을 활성화하는 처방을 피해서 굳이 시간과 비용과 많은 반발을 불러올 수 있고 정치 상황에 따라서 예측이 변화무쌍한 정책을 해법으로 내놨다는 점에 있어서  신뢰성이 매우 낮다고 생각합니다. 이 역시 정부의 핵심 관계자들이 확증 편향에 따른 판단오류를 계속 일으키고 있는 것이고, 그것이 오류임을 인정하는 순간 자신의 신념에 크게 상처를 내야 하기 때문입니다.  그리고 정치적 성향과는 별도로 이건 쉽지 않은 결정입니다. 자신이 틀렸다고 인정하는 것이니까요.

현재의 부동산 가격이 정말 비싼건지 비정상적인 가격인지는에 대한 해답은 그렇기도 하고 아니기도 하다 입니다.  비싸다고 느끼는 관점은 고정 수입이 몇년동안 2배 이상 증가하지 않은 경우에는 그 누가 되었더라도 모두 그렇게 느낄 것입니다. 하지만 내 고정수입이 2배 오르지 않았다고 해서 남들도 그럴것이라고 생각해서는 안됩니다. 실거래가가 20억 이상 찍혀 있는 아파트 단지는 계속 존재하고 있고 매수인들이 어디서 현금이 나왔는지는 모르지만 그 가격을 받아서 사는 사람이 계속 존재하는 한 비정상적으로 비싸다는 얘기도 정답은 아닌것 같습니다.  돈 많은 사람들이 상품 구매시 더 비싸게 사는것을 아무것도 아닌것처럼 생각할까요? 제가 아는 부자들은 더 많이 따져보면 따져보았지 아무런 고려없이 고가의 상품을 사는 사람은 거의 없었습니다.  따라서 시장에서 가격을 받아주는 세력이 존재하는 한 지금의 가격은 비싼것이 아니라고 봅니다. 최근 현금으로 고가의 주택을 사는 분들이 늘고 있습니다. 어쩌면 이분들은 금융위기가 온다고 해도 아무런 문제가 없는 분들인지도 모르겠습니다. 내가 돈이 없다고 다른 사람들도 돈이 없다고 생각하는 것도 오류고, 돈 많은 사람들은 모두들 투기 세력이거나 가지지 못한 자들의 부를 빼앗았다고 생각하는 것도 오류 입니다.

비열한 시장과 도마뱀의 뇌
테리 번햄 지음, 서은숙 옮김 / 갤리온
나의 점수 : ★★★★

뇌과학을 연구하는 카이스트 정재승 교수가 추천해준 책이다. 이 책은 투자 지침서에 가까운데 왜 이 책을 과학자가 추천하는 걸까 하고 생각했지만 책을 읽고 나서는 이해가 갔다. 나는 지금까지 도마뱀의 머리로 투자를 했었던 것이다...


재무학자가 투자로 성공하는 케이스는 정말로 생각보다 많지 않다. 마치 경제학자가 주식투자로 돈버는 일이 쉽지 않듯이 재무학자들 역시 투자에 관해서는 쉽지 않은 듯 하다. 사실 그 이유가 그의 재무 지식과 상관이 없는 문제라는 사실을 테린 번햄이 이 책을 통해서 증명한다. 테리번햄은 성공한 투자자이고 사업가이고 재무학자이다. 하지만 그가 투자라는 괴물과 싸울때 그의 도마뱀의 뇌와 얼마나 치열하게 싸워왔는지를 생각해 본다면 비열한 시장에서 우리가 살아 남는 것이 얼마나 어려운 일이지 알 수 있다.

출처:비열한 시장과 도마뱀의 뇌 - 테리 번햄